LMNP vs LMP : points de comparaison essentiels
En France, dans l’investissement immobilier, deux statuts dominent lorsqu’il s’agit de louer des biens meublés : le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP). Chacun de ces régimes offre des avantages spécifiques et répond à des conditions d’éligibilité distinctes, ce qui peut rendre le choix délicat pour les investisseurs. Comprendre les différences entre ces deux options permet de déterminer quel statut est le plus adapté pour votre meublé de tourisme.
Conditions d’obtention
Lorsqu’il s’agit de choisir entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP), il est essentiel de comprendre les conditions spécifiques à chaque statut, car elles déterminent l’éligibilité et les implications légales et fiscales de votre activité de location meublée.
LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel
Pour être éligible au statut LMNP, un investisseur doit répondre aux critères suivants :
- Revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros : les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 euros ou doivent représenter moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
- Absence d’inscription au RCS : le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) comme un professionnel, ce qui souligne le caractère « non professionnel » de l’activité.
Ces conditions rendent le statut LMNP particulièrement accessible pour les petits investisseurs ou ceux qui gèrent leurs biens immobiliers en complément d’autres activités principales.
LMP – Loueur Meublé Professionnel
Le statut LMP est, quant à lui, soumis à des critères plus stricts :
- Revenus locatifs plus élevés : les recettes annuelles de la location meublée doivent excéder 23 000 euros, et ces revenus doivent constituer plus de 50% du revenu global du foyer fiscal comprenant tous les revenus d’activité du foyer.
- Inscription au RCS : l’investisseur doit être inscrit au RCS, ce qui confère à l’activité un caractère professionnel et ouvre droit à des avantages fiscaux spécifiques.
Ces exigences positionnent le LMP comme une option pour les investisseurs plus sérieux ou ceux dont l’activité principale est la location meublée.
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Différences sur les régimes d’imposition
Le régime fiscal est un critère déterminant dans le choix entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Le régime fiscal en LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels ont le choix entre deux régimes d’imposition, qui sont déterminés en fonction du montant des recettes annuelles :
- Régime micro-BIC : accessible si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros pour les locations meublées (hors locations classées). Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes pour couvrir les charges, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale.
- Régime réel : ce régime peut être choisi quelle que soit la hauteur des recettes et permet de déduire toutes les charges réelles liées à l’activité de location ainsi que l’amortissement du bien immobilier et des équipements. Il est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui ont des charges supérieures à l’abattement de 50% offert par le micro-BIC.
Le régime fiscal en LMP
Pour les Loueurs Meublés Professionnels, le régime réel est souvent plus avantageux, compte tenu du volume d’activité généralement plus élevé :
- Régime réel simplifié : comme pour le LMNP, les LMP peuvent déduire les charges réelles de leur activité ainsi que les amortissements. Cependant, être classé comme professionnel offre des avantages supplémentaires, tels que la déduction des déficits générés par l’activité de location des autres revenus imposables du foyer fiscal.
- Exonération de plus-values : les LMP bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération de plus-values professionnelles après un certain nombre d’années d’activité, ce qui n’est pas le cas pour les LMNP.
Cotisations sociales et URSSAF
En LMNP, comme en LMP vous devrez prêter attention à la gestion des cotisations sociales car chaque statut présente des implications différentes, ce qui peut affecter votre décision en fonction de votre situation fiscale et de vos objectifs financiers.
Cotisations sociales en LMNP
Pour les Loueurs Meublés Non Professionnels, les règles concernant les cotisations sociales sont relativement simples :
– Seuil de recettes : les LMNP ne sont soumis à aucune cotisation sociale tant que leurs recettes annuelles restent inférieures à 23 000 euros. Cela rend le statut LMNP particulièrement attrayant pour les investisseurs qui gèrent leur activité locative à petite échelle ou en complément d’autres revenus.
– Dépassement du seuil : si les recettes excèdent ce montant, les LMNP doivent alors s’affilier à la Sécurité sociale des Indépendants (ex-RSI) et payer des cotisations sociales sur leurs revenus locatifs, ce qui peut considérablement augmenter le coût de l’activité.
Cotisations sociales en LMP
Contrairement aux LMNP, les Loueurs Meublés Professionnels sont automatiquement assujettis aux cotisations sociales, indépendamment du montant de leurs recettes :
– Cotisations obligatoires : en LMP, il faut payer des cotisations sociales dès le premier euro de recette, ce qui inclut les cotisations de retraite, de santé, et autres charges sociales. Ces cotisations sont calculées en fonction des revenus professionnels déclarés.
– Avantages sociaux : bien que les cotisations représentent une charge supplémentaire, elles ouvrent droit à une couverture sociale complète, incluant la santé, la retraite, et d’autres protections sociales pour les LMP et leur famille.
Déficit
La gestion des déficits est une considération importante pour les investisseurs en immobilier, surtout lorsqu’ils choisissent entre les statuts LMNP et LMP, car elle influence la capacité à compenser les pertes contre d’autres formes de revenus.
Traitement des déficits en LMNP
- Déficits non reportables : les déficits générés par l’activité de location meublée non professionnelle ne peuvent pas être imputés sur le revenu global du propriétaire. Ils sont uniquement reportables sur les bénéfices de même nature au cours des années suivantes, et ce pour une période de dix ans.
- Limitation à l’activité : cette restriction signifie que les pertes ne peuvent servir à réduire les impôts sur d’autres sources de revenus, ce qui peut limiter l’attractivité du LMNP pour les investisseurs ayant des charges importantes.
Traitement des déficits en LMP
- Déficits reportables : contrairement au LMNP, les déficits générés dans le cadre d’une activité LMP peuvent être déduits du revenu global du propriétaire. Cela permet de réduire l’impôt sur le revenu de manière significative.
- Avantage fiscal majeur : cette capacité à amortir les revenus globaux avec les pertes de l’activité de location meublée professionnelle rend le statut LMP particulièrement avantageux pour les investisseurs qui anticipent des dépenses initiales élevées ou des périodes de faible occupation.
Plus-values
La gestion des plus-values est également un facteur à prendre en compte lors de la comparaison des statuts LMNP et LMP, en particulier en ce qui concerne la vente de propriétés.
Traitement des plus-values en LMNP
- Plus-values comme les particuliers : les plus-values réalisées par les LMNP sont imposées au régime des plus-values immobilières des particuliers, ce qui implique un abattement pour durée de détention, menant potentiellement à une exonération totale après 22 ans de détention.
- Imposition plus élevée : les taux d’imposition peuvent être relativement élevés si la vente a lieu avant cette période d’exonération.
Traitement des plus-values en LMP
- Régime favorable des plus-values professionnelles : les LMP bénéficient d’un régime plus avantageux, où les plus-values sont traitées comme celles des entreprises. Cela inclut des abattements pour durée de détention qui peuvent réduire significativement l’impôt dû, avec une exonération possible sous certaines conditions après cinq ans d’activité.
- Potentiel d’exonération : si le chiffre d’affaires est inférieur à certains seuils pendant les deux années précédant la vente, la plus-value peut être totalement exonérée.
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IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF depuis 2018 et concerne les propriétés immobilières détenues par les particuliers. La manière dont les biens LMNP et LMP sont traités au regard de cet impôt peut influencer votre décision sur le choix du statut.
LMNP et IFI
Les biens détenus sous le statut LMNP sont généralement considérés comme des biens professionnels, à condition que les recettes locatives annuelles soient supérieures à 23 000 euros et que ces recettes constituent plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas remplies, les biens peuvent être soumis à l’IFI.
LMP et IFI
En tant que loueurs professionnels, les LMP bénéficient d’une exonération complète de l’IFI pour les biens qui sont affectés à leur activité professionnelle, ce qui représente un avantage considérable pour les investisseurs qui peuvent ainsi réduire leur charge fiscale globale sur la fortune immobilière.
Tableau Comparatif: LMNP vs LMP
Pour faciliter la compréhension des différences clés entre le LMNP et le LMP, voici un tableau comparatif qui résume les principaux points de comparaison :
Choisir entre LMNP et LMP dépend largement de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de votre planification fiscale. Le LMNP convient généralement aux investisseurs qui recherchent une gestion plus simple et moins de charges fiscales et sociales, tandis que le LMP est adapté à ceux qui envisagent une activité locative à plein temps avec des avantages fiscaux et sociaux significatifs. Il est recommandé de consulter un expert pour vous guider dans votre choix, en tenant compte de tous les aspects fiscaux, sociaux et économiques.
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