Les formalités à réaliser pour ouvrir un gîte sont allégées par rapport à la formation et/ou au diplôme requis puisqu’il n’y en a pas. Des formations facultatives peuvent néanmoins apporter une plus-value indéniable (parler plusieurs langues, pouvoir proposer des expériences artistiques ou sportives aux hôtes, etc.).
Cependant, comme n’importe quelle autre activité en France, la location d’un ou plusieurs gîtes doit être déclarée sous un statut de particulier ou d’entreprise. Nous allons dans un premier temps rappeler rapidement ce qu’est un gîte au sens du droit. Ensuite, nous pourrons découvrir qu’il existe plusieurs profils possibles pour la création et l’ouverture d’un gîte. Du choix de ce statut dépendront les formalités juridiques (gestion et comptabilité, fiscalité, charges sociales, taxe foncière ou CFE, etc.).
Nous pourrons alors nous pencher sur la fiscalité retenue selon le statut choisi pour ouvrir un gîte. Nous comprendrons ainsi que l’anticipation liée au choix du bon statut juridique permet une optimisation fiscale selon le business plan établi. Car c’est en visualisant au plus près de la réelle activité à venir que l’on peut choisir le statut juridique qui correspondra le mieux.
Un gîte : le meublé de tourisme
Au sens des articles L324-1 à L324-2-1 du code du tourisme, un gîte est en fait un meublé de tourisme répondant à des critères précis :
- il possède un nombre de pièces défini ainsi qu’une diversité de ses pièces selon leurs usages (salle de bain, chambre, etc.) ;
- la présence d’un mode de chauffage du gîte ainsi que de l’eau sanitaire sont obligatoires ;
- les hôtes ne peuvent y élire domicile ni séjourner plus de 90 jours consécutifs ;
- le décret de 2005 issu de la loi ALUR précise les meubles qui doivent obligatoirement être fournis aux hôtes au sein du gîte ;
- etc.
Le mot « gîte » est donc une appellation plus populaire et répandue de ce que le droit considère comme étant un « meublé de tourisme ».
Le choix d’un statut juridique selon le profil
C’est en effet selon le profil de la personne qui exploite le meublé de tourisme (gîte) ainsi que du projet et de son envergure que se précise le statut juridique idéal. Il peut s’agir :
- d’un propriétaire qui décide de mettre en location une maison secondaire ;
- d’un loueur professionnel de gîtes pluriels à différents endroits ;
- d’un entrepreneur non propriétaire qui gère des meublés de tourisme en simple exploitation ;
- etc.
Dès lors, le statut qui convient le mieux à chacun de ces profils reste à sélectionner.
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Le statut du loueur de meublés non professionnel
Le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP) correspond par exemple à un particulier qui met une maison en location en tant que gîte. Généralement, sous un tel profil, le propriétaire possède une activité principale autre (salarié, retraité, entrepreneur dans un autre domaine, exploitant agricole, etc.). Pour jouir de ce statut, il ne faut pas dépasser 23 000 € de revenus annuels générés par la location du ou des gîtes et ces mêmes revenus ne doivent pas être supérieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Il devra donc déclarer les revenus perçus par l’activité de location de gîte en tant que simple particulier lors de sa déclaration de revenus annuelle sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de loueur de meublés professionnel
Le statut de loueur de meublé professionnel (LMP) est un régime qui peut revêtir plusieurs formes : auto-entrepreneur ou régime micro-entreprise, société de personne de type SARL ou SAS ou entreprises à associé unique de type EURL ou SASU.
Tout particulier qui génère plus de 23 000 € de revenus annuels en meublé de tourisme ou pour qui ces mêmes revenus dépassent 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, devra être considéré comme LMP.
La fiscalité selon le statut retenu
Comme nous l’avons vu, il existe plusieurs statuts possibles pour mettre un gîte en location. Du simple particulier à l’entreprise, le statut juridique retenu influera également sur le régime d’impôt applicable. Par ailleurs, selon les entreprises ou sociétés créées, les taux d’imposition ne sont pas les mêmes que pour le statut LMNP. Par ailleurs, la TVA n’est pas toujours applicable non plus. Défrichons ce terrain ensemble.
La fiscalité du LMNP
Le loueur de meublés non professionnel est généralement un particulier qui possède une autre activité et qui exploite un gîte lui appartenant. Fiscalement, il est redevable de l’impôt sur le revenu. À ce titre, il doit déclarer chaque année le chiffre d’affaires réalisé grâce à son gîte sous le régime du BIC. Un abattement de 50 % (ou 71 % si le gîte est classé) sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale. Une fois cet abattement effectué, l’assiette d’imposition restante sera alors imposée selon le TMI correspondant au particulier.
Une option pour un régime réel (valable deux ans) est disponible si l’on pense à en faire la demande lors de la déclaration PO. Cette option remplace (pour deux années seulement) le régime d’abattement micro-BIC. Un tel régime peut profiter par exemple à des particuliers sous statut LMNP qui envisagent de lourds travaux en début d’activité.
Sous statut LMNP, il y a franchise de TVA, cette dernière n’apparaît donc pas. En revanche, le propriétaire loueur est redevable de la taxe foncière, des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), de la taxe d’ordures ménagères et des autres impôts locaux incombant à tous les propriétaires.
La fiscalité du LMP
Le loueur de meublés professionnel peut revêtir deux formes différentes selon le statut qu’il doit choisir dès lors qu’il dépasse les 23 000 € de revenu annuel de location ou que ce revenu est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.
La micro-entreprise
La micro-entreprise (ou auto-entrepreneur selon l’ancien nom) est un statut qui permet de se déclarer comme LMP et de ce fait de dépasser les plafonds sus mentionnés. Il faut procéder à une déclaration d’activité auprès des impôts via une inscription au guichet unique.
Une fois cela effectué, alors l’activité peut débuter et le chiffre d’affaires doit être déclaré auprès des URSSAF. L’auto-entrepreneur peut décider de souscrire au prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu lors de son inscription (1 % du chiffre d’affaires). Il n’aura donc plus à payer cet impôt lors de sa déclaration (ce qui ne l’exempte pas des autres impôts sur les autres activités s’il y en a). S’il opte pour un régime ordinaire, il devra également déclarer son chiffre d’affaires en micro-BIC lors de sa déclaration annuelle.
Les prélèvements sociaux et charges liées sont prélevés par les URSSAF au prorata du chiffre déclaré. La TVA n’est pas due s’il n’y a pas de prestations de services. Les autres taxes et impôts locaux sont dus.
La forme sociétale de la LMP
Sous statut LMP, une société (à associé unique ou associés multiples) peut être envisagée. Outre la lourdeur d’un tel choix (comptabilité officielle et rigoureuse, inscription au RNE, création d’une personne morale, etc.), la fiscalité est par ailleurs plus conséquente :
- impôt sur les sociétés pour l’activité ;
- contribution foncière des entreprises ;
- TVA applicable ;
- charges sociales sur les salaires versés ;
- etc.
Par ailleurs, le gérant (salarié ou non) devra aussi payer l’impôt sur le revenu correspondant à sa rémunération. Ce type de société est intéressant dans un cadre précis concernant la location de gîte (amortissement des investissements, activité nécessitant du personnel, besoin de financement conséquent, etc.).
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