Ouvrir un gîte induit la prévision de la gestion de l’activité de location. En effet, ouvrir un gîte n’est qu’une étape qui intervient après de longues et mûres réflexions au sujet de l’activité à venir et de la comptabilité à mettre en place.
La création d’une activité d’hébergement touristique peut se faire dans des contextes différents et propres à chaque projet. La France reste la 3e destination touristique au monde, cela laisse entrevoir la forte demande corrélée à l’activité de location de gîtes et donc du potentiel de ce marché en croissance. C’est donc en toute logique que certains propriétaires réfléchissent aux avantages d’une mise en location d’un meublé de tourisme ou que des professionnels envisagent (sous forme d’entreprise ou de société) la possibilité d’investir dans un ou plusieurs gîtes.
Nous allons découvrir ensemble que c’est bien souvent selon le profil du propriétaire ou de l’exploitant que se détermine le statut de l’activité et ainsi de sa comptabilité.
La location de meublé de tourisme
Louer un gîte à des hôtes permet de générer un revenu qui tombe dans le cadre de l’activité de location de meublé de tourisme. En France, c’est une activité légale et réglementée qui doit répondre à des exigences établies :
- le gîte doit répondre aux critères définis par les articles L324-1 à L324-2-1 du code du tourisme ;
- l’hôte ne peut y établir une résidence principale ;
- les hôtes (clients) doivent signer un contrat de location avec le propriétaire (pour fixer les conditions de la location) ;
- le séjour ne peut excéder 90 jours sur un même gîte pour un même hôte ;
- le propriétaire et l’exploitant (qui sont souvent la même personne, mais pas obligatoirement) doivent faire le choix d’un statut juridique ;
- etc.
C’est tout un ensemble de règles et de normes à respecter afin de pouvoir considérer légalement une maison ou un logement en meublé de tourisme. Il est important de noter également qu’un gîte n’est pas la même chose qu’une chambre d’hôte. En effet, les gîtes sont des logements indépendants qui répondent à des critères définis par le code du tourisme. Ce peut être une maison (ou une partie de maison) mise à disposition de clients (hôtes) qui vont y séjourner.
Les chambres d’hôtes sont des chambres seules qui sont louées par des hôtes (clients). Elles sont généralement situées dans une maison d’habitation dans laquelle réside le propriétaire. Le petit déjeuner doit être proposé aux hôtes et des partages de parties communes (accès, cuisine, salle de bain, etc.) peuvent faire partie du contrat.
Le cadre déterminé par une activité de location de gîte
La location d’un meublé de tourisme (gîte) au sens que nous avons pu définir ci-dessus, répond bien souvent à des contextes pluriels, mais récurrents. Ainsi, on peut identifier deux grands profils principaux qui (bien que non exhaustifs) définissent une majorité des propriétaires et exploitants. Ces profils détermineront également le statut juridique retenu et, subséquemment, la comptabilité à tenir et le régime d’impôt en découlant.
La gestion d’un gîte par un particulier en activité complémentaire
La gestion d’un gîte par un simple particulier est une chose plutôt répandue. Il n’est pas rare que certains propriétaires puissent bénéficier d’un bien immobilier propre à recevoir une activité de location de gîte :
- maison secondaire inoccupée la majeure partie de l’année ;
- partie de la résidence principale aménagée comme gîte et indépendante du reste de la maison ;
- logement annexe situé dans une grande propriété (ancien pavillon de chasse, ancienne grange réhabilitée, etc.) ;
- etc.
Nombre de particuliers se sont donc lancés dans l’activité de location de gîte grâce à l’opportunité d’un logement permettant ces démarches. La gestion d’une telle activité pour un particulier est tout à fait possible de plein droit tout en conservant une activité principale autre (salarié par exemple). Le particulier sera alors astreint à respecter des plafonds de chiffre d’affaires pour rester sous statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP). Par exemple, il ne devra pas dépasser 23 000 € de chiffre d’affaires annuel et le revenu généré par l’activité de location de gîte ne devra pas être supérieur à 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ainsi, sous statut LMNP, la comptabilité exigée sera inexistante aux yeux de la loi en termes d’obligation légale. Le particulier est un contribuable qui devra donc déclarer ses revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur sa déclaration annuelle de revenus (un abattement de 50 % est effectué sur le montant à déclarer dans les BIC), ou auprès d’un organisme spécialisé pour les exploitants agricoles (MSA) ayant un gîte en location.
La comptabilité à tenir se limite à un livre de suivi du chiffre d’affaires de manière à pouvoir en déterminer le montant à déclarer. Pas de lourde compatibilité à tenir (grand livre, journal comptable, balance, bilan, etc.) auprès des impôts ou autres organismes compétents.
Modèle Business Plan
La gestion d’un gîte par un particulier ou une personne morale
Changement de régime dès lors que la location de gîte sera l’activité principale (caractérisée par le dépassement des plafonds sus énoncés). En effet, cela ne permet plus la considération du particulier en statut LMNP et impose donc de devenir un loueur de meublés professionnel (LMP).
Par conséquent, le propriétaire doit pouvoir se déclarer sous un statut professionnel qui peut se faire sous plusieurs formes différentes (micro-entreprise, SASU, EURL). Il faut ainsi considérer que ce changement de statut pour devenir professionnel exige de choisir une forme juridique autre sous laquelle déclarer les revenus.
Cependant, deux options subsistent :
- Le choix d’un statut d’auto-entreprise (micro-entreprise depuis 2016) permet encore de déclarer le chiffre d’affaires des locations sous le régime micro BIC des bénéfices industriels et commerciaux. Un abattement de 71 % sera appliqué pour équivalence des charges (pas de régime au réel si le chiffre d’affaires annuel inférieur à 176 200 €). Il n’y a donc pas de comptabilité à tenir en dehors des éléments nécessaires pour déclarer votre chiffre d’affaires (tenue d’un registre des entrées et des locations réalisées).
- Le choix d’une entreprise ou société de personne ayant une existence légale par sa personnalité morale propre (SASU, EURL, SAS, SARL) va imposer cette fois la tenue d’une comptabilité plus lourde. Elle devra être tenue afin de répondre aux exigences légales d’une telle entreprise (journal des écritures, grand livre, balance, compte de résultat, bilan, etc.) et devra être validée par un commissaire aux comptes à chaque exercice. En plus de cela, la comptabilité servira à calculer et déclarer la TVA, les salaires, les amortissements, etc.
La forme sociétale en personne morale impose une comptabilité beaucoup plus lourde qui répond généralement à des entreprises ayant une certaine envergure sur le marché de la location de gîtes (villages vacances entiers, politique d’amortissement immobilier à grande échelle, etc.).
Il faut toujours consulter un expert-comptable avant de se lancer dans un projet de grande envergure pour éviter les pièges d’une comptabilité trop lourde lorsque l’activité de location n’est pas cohérente par rapport à tous les inconvénients qui en découlent.
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