Ce guide complet pour ouvrir un gîte permet de récapituler les étapes nécessaires à la création d’un gîte destiné à la location. La récente modification des habitudes liées au tourisme en France a vu se multiplier le nombre de gîtes au travers du territoire. Pour répondre à la forte demande touristique, le gîte est une réponse adéquate qui arrive à concilier confort et espace habitable optimisé.
Mais ouvrir un gîte nécessite de se poser les bonnes questions en amont afin de savoir vers quelle activité d’hébergement l’on se dirige. Le statut d’un gîte n’est pas celui des chambres d’hôtes ni celui de la mise en location d’une partie de sa maison s’il communique avec.
Découvrons ensemble ce qui définit un gîte ainsi que la réglementation qui correspond à cette activité. Nous verrons que le législateur a prévu un cadre afin de préciser les obligations contractuelles d’un propriétaire de gîte ainsi que celles du locataire. Face à la pluralité des offres de gîte sur le marché, il était nécessaire d’établir un périmètre juridique dans le but de sécuriser l’ensemble des parties.
La sécurité des activités de locations de gîtes passe également par la professionnalisation rendue obligatoire au-delà d’un certain niveau d’activité. Toutes ces règles doivent être comprises par chaque personne ou entreprise qui porte un projet de location de gîte.
La définition d’un gîte
Le terme « gîte » est parfois usité de manière dévoyée. On considère souvent (à tort) qu’un gîte peut être une partie de résidence principale mise en location, ou encore un ensemble de chambres seules, etc. Mais les gîtes bénéficient d’une définition donnée notamment par le code du tourisme (selon l’article D324-1) et confortée par son application fiscale. Sans décrire ici l’intégralité d’une telle définition, intéressons nous aux caractéristiques qui définissent un « logement meublé de tourisme » :
- il doit avoir une salle commune avec les meubles nécessaires ;
- une cuisine doit être fournie (dans une pièce dédiée ou dans la salle commune) et comprenant une partie des équipements obligatoires pour ouvrir un gîte ;
- une salle de bain comprenant au moins un lavabo et une douche ;
- des toilettes intérieures au gîte ;
- une ou plusieurs chambres indépendantes et équipées d’un lit et de meubles ;
- présence de l’électricité et de l’eau potable courante (chaude et froide) ainsi que d’un moyen de chauffage ;
- possibilité de laver, sécher et repasser le linge.
L’ensemble de ces équipements doit être en bon état afin de garantir la sécurité du logement meublé et de ses occupants (normes électriques, conditions de salubrité et propreté, etc.). On peut alors commencer à comprendre les différences entre gîte, chambre d’hôtes et meublé de tourisme. Par exemple, les chambres d’hôtes se font chez l’habitant, il n’y a donc pas de cuisine dédiée ou alors, l’indépendance des hôtes n’étant pas totale, on ne peut considérer qu’il s’agisse d’un gîte, etc.
En outre, tout gîte est prévu pour une durée de location courte (séjour maximum de 90 jours), mais le locataire ne peut y établir sa résidence principale. La notion d’indépendance et de jouissance complète d’un local autonome est également un critère incontournable. Par exemple, si une partie de maison utilisée en résidence principale est aménagée de manière à réunir l’ensemble des critères sus-cités, mais que l’accès à cette partie de maison doit se faire par la partie habitée par le propriétaire, alors ce ne peut être un gîte.
Le gîte (meublé de tourisme au sens du code du tourisme) doit donc répondre à plusieurs critères précis pour se démarquer de plein droit des chambres d’hôtes par exemple. En revanche, un gîte peut être une résidence secondaire ou même la résidence principale tant que le propriétaire en est absent lors de la location. Des critères fiscaux et locaux encadrent parfois ce type de location (plafond de 120 jours de location possible par an, etc.).
Les réglementations liées au meublé de tourisme
Nous l’avons vu : un meublé de tourisme ou « gîte » possède une définition précise aux yeux de la loi par le biais du code du tourisme. Avec près de 90 000 gîtes classés en France, cela laisse supputer l’ensemble des gîtes « non classés » qui viennent se rajouter. Ainsi, ouvrir un gîte s’ajoute au marché dynamique des meublés de tourisme. En 2021, le réseau des gîtes de France a réalisé un chiffre d’affaires de 600 millions d’euros (en hausse de 20 % par rapport à 2019).
Un tel marché avec un fort potentiel ne peut pas passer sous la surveillance de la législation publique. Plus que préférable, sa réglementation est indispensable à plusieurs niveaux.
La réglementation du logement meublé de tourisme
Comme nous l’avons vu précédemment, tout meublé de tourisme (gîte) doit répondre à des critères précis pour être considéré comme tel aux yeux du code du tourisme et ainsi accueillir une activité de location. Nous ne rappellerons pas l’ensemble des critères requis, mais nous nous souvenons qu’ils sont pluriels et cumulatifs afin de définir ce qu’est un gîte.
Les normes et les règles à respecter pour ouvrir un gîte sont donc édictées par le législateur et doivent être observées par tout propriétaire ou exploitant de meublé de tourisme. Bien qu’aucun diplôme ne soit requis pour effectuer une telle activité, cela n’en demeure pas moins une activité en lien avec des personnes. Leur sécurité et leur confort doivent être au centre des préoccupations de tout exploitant et propriétaire de gîte.
La réglementation liée au statut de l’exploitant
Ouvrir un gîte suppose une activité génératrice de revenus. À ce titre, le propriétaire (souvent l’exploitant) du gîte doit pouvoir déclarer ces mêmes revenus auprès de l’administration fiscale. Il lui faut alors le faire sous un statut déterminé et légal.
La location d’un gîte crée des revenus qui peuvent (selon des conditions de montants) être générés :
- à titre de compléments de revenus annexes à une activité principale autre (par exemple un salarié qui loue un gîte dont il est propriétaire), le statut LMNP permettant ce mix fiscal ;
- à titre de revenus d’activité principale (un statut d’entrepreneur sous forme d’autoentreprise ou de société, SARL par exemple, avec inscription au RCS et au guichet unique sera ainsi effectuée).
L’inscription au répertoire SIRÈNE de l’INSEE permettra d’obtenir le SIRET nécessaire à l’exploitation du gîte. La fiscalité retenue dépendra en conséquence du statut choisi. Il est capital de bien réfléchir au choix du statut juridique lors de l’ouverture d’un gîte afin de bien cibler l’activité en devenir et ainsi de l’optimiser au mieux.
Il faut retenir également qu’un agriculteur peut louer un gîte et que les revenus ainsi générés sont à déclarer auprès des organismes agricoles desquels il dépend (MSA).
Modèle Business Plan
La réglementation fiscale de la gestion d’un gîte
Un gîte crée des revenus. Ces revenus sont donc déclarés aux administrations fiscales concernées (sous régime micro, régime BIC ou régime agricole). Mais une activité de location de gîte crée un ensemble d’obligations fiscales autres.
Au-delà de 91 900 euros de chiffre d’affaires, l’exploitant doit déclarer également sa TVA. Par conséquent, cela signifie qu’il faut la facturer aussi à ses clients pour la récupérer. Une opération de TVA doit rester neutre pour l’exploitant. En dessous de ce plafond, l’exploitant reste en franchise de TVA.
La taxe de séjour est aussi due. Cette taxe est déterminée par la commune (ou la collectivité qui en a la compétence) et ainsi, les dates concernées et les montants arrêtés sont à demander auprès de cette collectivité.
Dans certains cas, il est possible que la taxe d’habitation soit due ainsi que la CFE, cotisation foncière des entreprises (selon le statut de l’exploitant). Il est important de se renseigner auprès de l’administration fiscale pour connaitre l’ensemble des obligations liées à l’exploitation d’un meublé de tourisme de type gîte.
La réglementation de l’activité quotidienne
Une fois les formalités d’inscription et de déclaration d’activité effectuées, il est temps de procéder à la gestion effective du gîte (accueil des premiers hôtes). Cela génère également une charge de travail réglementaire supplémentaire auprès de l’exploitant.
L’article L.324-2 du code du tourisme précise qu’un contrat de location doit être signé entre le propriétaire et les locataires. Son contenu doit permettre d’établir :
- le prix de la location et les charges s’il y en a ;
- la durée de la location ;
- les modalités de paiement et d’annulation ;
- le montant du dépôt de garantie et les modalités de sa restitution ;
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour ;
- etc.
Un état des lieux doit par ailleurs être signé et remis au locataire lors de sa prise en location du logement. Cet état des lieux d’entrée permettra de constater l’état des lieux de sortie et donc de récapituler les dégradations s’il y en a eu. Ainsi, le dépôt de garantie sera restitué en tout ou partie selon les écarts constatés.
La fiche individuelle de police est aussi un aspect de la réglementation de la gestion quotidienne d’un gîte. En France, tout locataire de nationalité étrangère (même issu d’un pays membre de l’UE) doit remplir et signer cette fiche individuelle de police lors de son entrée dans le gîte. Cette fiche récapitule les coordonnées civiles d’une personne (nom, prénom, adresse, nationalité, etc.). C’est une obligation liée à la sécurité du territoire.
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